فهرست مطالب
چکیده ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….3
مقدمه4
فصل اول : کلیات6
مبحث اول: مفهوم سند رسمی و پیشینه تاریخی آن در ایران6
گفتار اول : مفهوم سند رسمی6
گفتار دوم : پیشینه تاریخی سند رسمی در ایران7
الف : سیر مالکیت در ایران و نحوه ثبت اسناد8
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمی12
ج : ثبت اختیاری و اجباری اسناد14
مبحث دوم : انواع اسناد رسمی ، آثار و شرایط آن26
گفتار اول : انواع اسناد رسمی26
گفتار دوم : آثار اسناد رسمی28
گفتار سوم : شرایط اسناد رسمی34
فصل دوم : نحوه تنظیم اسناد رسمی قبل از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی40
مبحث اول : تشخیص مسائل شکلی و ماهوی سند40

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب(به صورت کاملا تصادفی و به صورت نمونه) با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود-این مطالب صرفا برای دمو می باشد

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

مبحث دوم : بررسی نحوه تنظیم اسناد رسمی قبل از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی48
گفتار اول : مقررات مربوط به اسناد تنظیمی48
گفتار دوم : مستندات مربوط به اسناد تنظیمی55
فصل سوم : بررسی نحوه تنظیم اسناد رسمی بعد از تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی58
مبحث اول : فلسفه تصویب قانون جدید و خصوصیات آن58
مبحث دوم : ثبت اسناد غیر منقول60
گفتار اول : ثبت اسناد غیر منقول در ایران60
گفتار دوم : ثبت اسناد غیر منقول در کانادا72
مبحث سوم : ثبت اسناد منقول82
گفتار اول : ثبت اسناد منقول در ایران82
گفتار دوم : ثبت اسناد منقول در کانادا87
مبحث چهارم : ثبت اسنادی که موجب تغییر مالکیت عین نمی گردد88
گفتار اول : بررسی ثبت این اسناد در ایران88
گفتار دوم : بررسی قوانین و نحوه تنظیم اسناد در کانادا92
مبحث پنجم : مشکلات اجرایی قانون تسهیل97
نتیجه گیری100
فهرست منابع102
پیوست105
چکیده
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی پس از چند دهه قانونگذاری سخت‌گیرانه و توأم با ایجاد تکالیف گوناگون برای دفاتر اسناد رسمی در امر تنظیم اسناد رسمی و در پاسخ به نیازها و ضرورت‌ها مبنی بر اصلاح رویه قانونگذاری مزبور که موجب ترویج تنظیم اسناد عادی و عدم تمایل اشخاص به تنظیم اسناد رسمی و عدم وصول حقوق دولتی و زیرپا نهادن مقررات ماده 48 ق.ث و ایجاد اختلافات و دعاوی متعدد که منجر به تراکم مراجعات و پرونده‌ها در مراجع قضایی و تحمیل هزینه‌های فراوان به بودجه عمومی کشور و اتلاف سرمایه‌های ملی در بعد کلان اقتصادی و مالی می‌شد، در تاریخ 24/5/1385 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و بارقه‌های امید در دل ناصحین و مصلحین درخشیدن آغاز نمود، به طوری که انتظار می‌رود با روشن شدن و تحصیل اولین نتایج آن، قانونگذاران با دلگرمی بیشتری در این راه گام بردارند و این روش را به سایر بخش‌ها و حوزه‌های مبتلابه نیز تسرّی دهند و با کاستن از تکالیف دست و پاگیر و بیهوده و کاستن از دیوان‌سالاری که یأس و ناامیدی از بهبودی و اصلاح در امور اداری را رواج می‌دهد موجب شوند تا شاهد شکوفایی و بهبود در عرصه‌های مختلف اداری و اقتصادی و اجتماعی کشور باشیم. قانون مذکور مشتمل بر هشت ماده و یک تبصره است.
کلید واژه :سند . اثبات مالکیت. قانون تسهیل تنظیم اسناد رسمی . تطبیق قوانین ایران و کانادا
مقدمه
بدون شک یکی از مسایل مهم در کشوری چون ایران عزیزمان ، کار قانون گذاری است . کاری بس مهم و خطیر ، که تصمیمات اخذ شده تاثیرات و نتایج جدید در پی دارد . قانونگذار محترم هر اندازه که جامع نگر باشد همیشه در معرض نکته سنجی صاحبنظران قرار دارد و علاوه بر آنکه تحولات سریع حادث کار وی را دچار کاستی ساخته و با ابهام و ضعف مواجه میسازد در مقابل نکته پردازی ونقد وبررسی قواعد و مقررات حاکم وجاری راهی بسوی روشنگری وکمال میباشد.
“قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی” انقلابی عظیم درقانون دفاتر اسنادرسمی وتنظیم اسناد مربوطه بود. آنچه سالها مردم را از مراجعه به دفاتر اسناد رسمی گریزان نموده بود نه بحث مالی بلکه ایجاد تکالیف سنگین و مختلف بود درحقیقت دفاتر اسناد رسمی محل تسویه حساب ، گلوگاه و نیروی اجرائی سازمانهای مختلف بود و این دفاتر را از وظیفه ذاتی خود که همان تنظیم اسناد رسمی بود دورنگاه داشته و درحقیقت مردم را اسنادگریز و آنان را به سمت تنظیم اسناد عادی هدایت نموده بود.

ایجاد اختلاف و دعاوی مختلف و مراجعات به مراجع قضائی ،تحمیل هزینه های فراوان به دولت و ملت ازجمله دلایلی بودکه مسئولان مربوطه کشور را به فکرتهیه وتدوین قانونی نمودکه راه را برای مراجعه مردم به دفاتر اسناد رسمی مهیا وارزش واعتبار اسنادرسمی را مجددا احیا نمایند.
درتاریخ 24/5/1385 قانون تسهیل اسناد در دفاتر اسناد رسمی که درحال حاضر از آن تحت عنوان قانون تسهیل نامبرده میشود به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و آیین نامه اجرائی آن در تاریخ 26/12/1386 توسط هیئت دولت مصوب گردید .
با تصویب آیین نامه اجرائی دیدگاهها و رویه های متفاوتی درخصوص قانون و آیین نامه مذکور پدیدار شد.تعارض قانون و آیین نامه مذکور خود باعث ایجاد مشکل دیگری در دفاتر اسنادرسمی گردید. بررسی تحلیلی قانون پیشنهاد جهت ایجاد تعیین رویه واحد و همسطح نمودن برداشتهای متفاوت و ضرورت یک کار تحقیقی تطبیقی با یک کشور پیشرفته وجدید التاسیس بودن قانون انتخاب این موضوع بعنوان یک پایان نامه بوده است .

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

دراین پایان نامه علاوه بر بررسی قوانین مربوطه در ایران بررسی قوانین مشابه در کشور کانادا نیز انجام گرفته است .
پایان نامه حاضر شامل 3 فصل است درفصل اول کلیات و در فصول 2و3 بررسی تحلیلی و نحوه تنظیم اسناد قبل و بعد از قانون تسهیل انجام شده است.
باوجود مشکلات فراوان در سر راه تحقیق مهمتر از همه جدید التاسیس بودن قانون و بضاعت اندک منابع خصوصاً مطالب مختص کشور کانادا و تفاوت عمده دو نظام ثبتی نگارنده معترف است که اثر حاضر خالی از نقص و ایراد نیست و امید آن دارم که دانشجویان آینده با بهره گیری از امکانات بیشتر معایب و کاستی های آن را برطرف نمایند.
درخاتمه برخود واجب میدانم از راهنمائیهای مفید و زحمات بی شائبه اساتید معظم وگرانقدر جناب آقای دکتر حسین سیمائی صراف و جناب آقای دکترمسعود حبیبی مظاهری تشکر و قدردانی نمایم .
فصل اول : کلیات
مبحث اول: مفهوم سند رسمی و پیشینه تاریخی آن در ایران
گفتار اول : مفهوم سند رسمی
سند در لغت به معانی متعددی آمده است از جمله « تکیه گاه ، آنچه پشت بروی گذارند ، حجت ، قبض ، نوشته ، دستاویز ، خط ، مکتوب »1 و « مدرک ، مستند ، آنچه بدان اعتماد کنند و جمع آن اسناد و سندات است » 2
در تعریف اصطلاحی ، قانون مدنی در ماده 1284 سند را اینچنین تعریف نموده است : « سند عبارتست از هر نوشته که در مقام اثبات دعوی یا دفاع ابل استناد باشد . » بنابراین سند نوشته ای است که در مقام اثبات دعوی یا دفاع از آن می تواند راه وصول به واقعیت باشد . ممکن است در بادی امر از اطلاق عبارت « هر نوشته ای » که در قانون مدنی در ماده 1284 آمده است تصور شود که هر نوشته ای سند محسوب است لیکن چنین تصوری صحیح نمی باشد و قانونگذار با قید عبارت « قابل استناد بودن » این نوشته را محدود نموده است و بنابراین نوشته ای سند محسوب می شود که بتواند برای اثبات ادعا یا در مقام دفاع از ادعا بکار برده شود . 3
نوشته ، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان است و فرقی نمی کند که چه زبانی باشد و به نظم باشد یا به نثر و صفحه ای که نوشته بر آن نمایان است می تواند شامل پارچه ، کاغذ ، چوب ، سنگ ، پوست ، فلز یا هر ماده دیگری باشد . خط نیز فرقی ندارد که دستنویس یا تایپی یا چاپی یا کامپیوتری و یا حتی برجسته باشد.
گفتار دوم : پیشینه تاریخی سند رسمی در ایران
به منظور تأمین حقوق افراد جامعه، تنظیم روابط حقوقی اشخاص و برقراری نظم اجتماعی، ثبت املاک از زمانهای قدیم در بین جوامع مختلف به صور گوناگون معمول و متداول بوده است.
قدیمی‏ترین سندی که تاکنون کشف شده و مُعرّف قدمت ثبت املاک می‏باشد، لوحه‏ای است که ضمن حفاری در «تلو» بدست آمده و به موجب این لوحه اراضی شهر «دونگی» از شهرهای کلده به قطعات منظم هندسی تقسیم گردیده است. این لوحه را به چهار هزار سال قبل از میلاد مربوط می‏دانند.
کهن‏ترین قانون مُدوّن جهان: مجموعه قوانین حمورابی است که یکی از پادشاهان بابل که حدود 18 قرن قبل از میلاد فرمانروائی داشته برای نظم مملکت خود ترتیب داده و بر روی سنگ کنده شده است و در آن مجموعه مقرراتی درباره عقود و احکام آن زمان از قبیل: اجاره اراضی، مُزارعه، مُساقات، مُضاربه، قرض و ودیعه دیده می‏شود.
برابر موّاد 36، 38 و 71 قوانین حمورابی فروش «ایلکو» (یعنی زمینی که صاحب آن موظف بوده است به پادشاه خدمت کند.) از طرف افسران ارتش سلطنتی که به آنان ایلکو بخشیده شده ممنوع بود. ماده 38 صاحبان و مالکان ایلکو را از رهن گذاشتن آن و ماده 71 آنان را از انتقال مالکیت زمینهای ایلکو به دیگری ممنوع نموده و خریدار را موظف می‏کند که چنین زمینی را به فروشنده پس دهد.
این منشور سنگی ستون مانند در شوش کشف شده و هم اکنون در موزه «لوور» پاریس نگهداری می‏شود.
الف : سیر مالکیت در ایران و نحوه ثبت اسناد
در ایران رابطه حقوقی اشخاص در زمانهای خیلی قدیم معلوم نیست ، از مجموعه قوانین مدون باستانی ایران که امروزه برخی از آنها در دست است ؛ اوستا است که در قسمتی از آن به نام وندیداد راجع به معاملات و عقود و معاهدات سخن به میان رفته است .4 در دوره ساسانیان و در زمان قباد ، برای شهر نقشه کشی نموده شده و محل خانه ها و املاک تعیین گردیده بود .
در زمان انوشیروان ، وظیفه فرمانروایان این بوده که صورت تغییرات حاصله در املاک را ثبت و برای جلوگیری از تعدیات و تجاوزات ، قضاتی به ولایات می فرستادند تا به عرایض مردم رسیدگی کنند این قضات در امر معاملات مردم نیز دخالت داشته دارای دفاتری جهت تنظیم و ثبت معاملات بودند . 5
با ظهور اسلام معاملاتی نظیر بیع حصاه ؛ ملامسه ؛ منابذه و غیره که در زمان جاهلیت رواج داشت باطل شمرده شد ولی بیع سلف یا سلم که یکی از عقود است و قبل از اسلام از معاملات رایج بود ، مورد تایید اسلام واقع شد.6
در دوره خلافت امویان و حکومت مغول و در زمان حکومت عباسیان دفاتری از نظر وصول مالیات نسبت به ثبت املاک و اسناد باغات و نخلستان ها وجود داشته که طبق آن عمل می کرده اند .
در دوره حکومت مغول در هر شهری قضاوتخانه ای تشکیل شده بود که دارای دفاتری بوده و حکم دفاتر دوایر ثبت را داشته و امانات مردم را قبول نموده و در آن ثبت می نمودند و در زمان غازان خان پادشاه مغول مقرر شده بود که قاضی با یک معتمد دارای دفاتر باشند و همه قباله ها و اسناد را با تاریخ و متن در آن ثبت کنند و قاضی چند کاتب مطمئن برای خود انتخاب می کرد و مردم دیگر را از نوشتن اسناد ممنوع می نمود و حق الثبت هم دریافت می کردند . 7
در عهد پادشاهان صفوی برای رسیدگی به امور مردم ؛ مرجعی به نام صدر دیوانخانه وجود داشت که یک نفر قاضی به حل و فصل دعاوی و مرافعات مردم می پرداخت و نیز به کار معاملات و تنظیم اسناد و عقد نامه و طلاق نامه رسیدگی می کرد و اسناد معامله مردم را مهر و در دفتر مخصوص ثبت می نمود .
مورخین خارجی از جمله تاوارینه در باب طرز معاملات و تنظیم اسناد در عهد صفویه تعریف و تمجید نموده اند .
در کاروانسراها دفاتری بنام دفاتر تجارت وجود داشته است که معاملات تجار را در آن ثبت می کرده اند و این دفتر نزد قضات حجت بوده و ثبت کنندگان چند درصدی از میزان معاملات را بعنوان کاروانسراداری و حق الثبت می گرفتند .
در اواخر سلطنت فتحعلی شاه و اوایل پادشاهی محمد شاه برای تنظیم معاملات تجارتی بین ایران و روسیه و جلوگیری از بروز اختلافات ، دفاتری در نزد کارگزاری ها وجود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن ثبت می کردند و به دنبال این کار در سالهای 1280 تا 1290 قمری ، در زمان سلطنت ناصرالدین شاه ؛ وزارت تجارت ایجاد شد و دفاتر تجارتی و معاملات تجار اهمیت خاصی پیدا کرد ولی ثبت معاملات عمومیت پیدا نکرد .
در چند قرن اخیر و بخصوص در شهرهای بزرگ بسیاری از روسای مذهبی که مرجع انجام معاملات عموم بوده اند ؛ دفتری به اسم « دفتر شرعیات » داشتند و خلاصه ای از معاملاتی را که نزد آنها انجام شده بود در دفتر مزبور درج می کردند و عده ای نیز ذیل صفحه همان دفتر را تصدیق و در بعضی نقاط اصحاب معامله هم ذیل ثبت معاملات را امضا می کردند . در پاره ای از نقاط ایران اسنادی که تنظیم می گردید دارای مهر و امضاء متعاملین نبود ؛ بلکه تنظیم کننده سند ؛ اقرار و اعتراف آنها را به وقوع معامله در حاشیه سند می نوشت و در صورت بروز اختلاف بین متعاملین ، مراجع رسیدگی آن را برای اثبات معامله کافی می دیدند .
شیوه کار بدین نحو بود که وقتی سندی نزد محررین اسناد که مقامات غیر رسمی بودند نوشته می شد ؛ علاوه بر امضاء محررین و متعاقدین بمنظور اینکه اعتبار بیشتری به آن داده شود و باب دعوی جعل و تزویر نسبت به آن باز نشود ، تدابیری بدین شرح اتخاذ می شد :
الف ـ همیشه تنی چند از علما در حضور محرر سند می نشستند و در هامش سند وقوع معامله و عقد را کتبا گواهی می کردند و معمولا با عبارت « قد وقع لدی … » یعنی نزد من فلان معامله بین فلانی و فلانی واقع شد و در هامش یا سجل مطلب خود را بیان می کردند . این سجل را « سجل وقوعی » می نامیدند .
ب ـ ذینفع سند یا طرفین ؛ آن سند را به محضر علما دیگر برده و به مضمون و مفاد سند نزد آنان اقرار می کردند و آن عالم هم در هامش سند اقرار او را به طور خلاصه ضبط می کرد و معمولا با عبارت « قد اعترف لدی فلان بن فلان بما فی المتن … » مقصود خود را بیان می کرد این سجل را « سجل اعترافی » نامیده اند . 8
البته این اسناد معتبر بود مگر آنکه فسادی در آن یا در معامله مربوط به آن کشف و ثابت می شد ؛ لیکن این اسناد در بعضی از موارد نمی توانست اعتبار سند رسمی را داشته باشد و چه بسا سندی تنظیم می شد و به ذینفع داده می شد در حالیکه امکان داشت سندی معارض آن سند به تاریخ قبل یا بعد از آن در محضر دیگری صادر شده یا بشود و اشکال مهم این کار این بود که اسناد یکنواخت نبود ؛ خط ومهر هر عالمی را در همه جا نمی شناختند ؛ تصرف اسناد نسبتا آسان بود و از همه مهمتر آنکه مهر علمای بزرگ بعد از آنها ممکن بود مورد استفاده واقع شود و در دعاوی مربوط به این قبیل موضوعات هوش و فراست فوق العاده لازم بود تا حقیقت آشکار شود .
اما از آن طرف چون مردم معمولاً به محضر علمای محل وثوق و اعتماد خود مراجعه می کردند و بعلاوه وجود علمای متعدد در یک محل یک نوع نظارت طبیعی و خود بخود بوجود آورده بود این مساله قهراً مانع بسیاری از انحرافات در معاملات و اسناد می شد ، علی الخصوص که اکثریت علما هم متدین و به احکام شرع دانا و آگاه بودند .
اما در مورد ثبت به روش جدید ، در ایران برای اولین بار ناصر الدین شاه قاجار به سپهسالار دستور داد مجموعه یا کتابچه ای راجع به مواد قانونی ثبت اسناد و املاک بنویسد و به اجرا گذارد . سپهسالار نیز بر اساس فرمان شاه مامور شد که اداره ای برای ثبت نوشتجات و معاملات به همانند دول اروپایی به ریاست شخص خویش تشکیل دهد .
بعلاوه مقرر شد اسناد و نوشته ها را موافق دولت متمدنه تمبر بزنند و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط نمایند . بعدها وزارت عدلیه اعظم برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر ، اوراق و نوشته ها و اسناد و قباله ها را تسجیل نموده و مهر رسمی می زدند ؛ هر گاه یکی از طرفین معامله یا سند از اتباع خارجه بود متن سند به گواهی سفارت متوع طرف خارجی می رسید ولی چون این کار اجباری نبود به ندرت به آن اقدام می شد .
در سال 1303 هجری قمری قانونی به نام « ثبت و قانون دولتی » وضع شد که بموجب آن مقرر گردید اسناد مردم در دفتر مخصوص ثبت شود و حق الثبت دریافت گردد و اسنادی که ثبت می شد دارای ارزش و اعتبار بود و هر گاه مفقود می شد یا از بین می رفت ، ثبت در دفتر معتبر بود .
ب : شناخت دفاتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی مانند هر سازمان و نهادی دارای هدفی است که به منظور نیل به آن تلاش می‏نماید. هدف دفاتر اسناد را می‏توان از مواد مختلف قانون و مقررات ثبتی به ویژه از شرح وظایف مندرج در ماده 49 قانون ثبت استخراج نمود و به این صورت تعریف کرد: «تنظیم روابط حقوقی اشخاص و اعتبار بخشیدن به انواع قراردادها، قرارها، معاملات، تعهدات اشخاص از طریق ثبت انواع اسناد به منظور جلوگیری از اختلافات و طرح دعاوی در مراجع قضایی یا تسهیل اثبات حقانیت که در نتیجه امنیت مالکیت در جامعه مستقر و زمینه مساعد سرمایه گذاری و رونق اقتصادی فراهم می‏گردد». در توجیه تعریف مذکور به بعضی از مواد قانونی استناد می‏شود.
دفاتر اسناد رسمی دارای ویژگیهای خاصی می‏باشند که در سایر مؤسسات مشاهده نمی‏شود و با توجه به قوانین و مقررات ساختار این سازمان تشریح می‏گردد.
طبق ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران دفترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته به وزارت دادگستری است9 که سازمان و وظایف و نظارت آن تابع قوانین و نظارت تعیین شده از طرف حکومت است. به طوری که از مفاد ماده مذکور استنباط می‏شود دفاتر اسناد تابع نظامات دستگاه قضایی می‏باشد.
بالاترین مقام مسؤول، معاون رئیس قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک می‏باشد که از طرف رئیس قوه قضائیه منصوب و تقریبا عمده اختیارات امور دفترخانه‏ها به وی تفویض می‏گردد.
افرادی که در دفترخانه مسؤولیت دارند عبارتند از:
الف : سردفتر اسناد رسمی به عنوان مدیر مسؤول دفتر اسناد رسمی است که در تمام سطوح دفترخانه مسؤولیت دارد و با ابلاغ رئیس سازمان ثبت به این سمت منصوب می‏گردد .10
در مقررات برای انتخاب سردفتران شرایط علمی و اخلاقی منظور شده که باید واجد شرایط لازم باشند. به همین جهت گزینش سردفتران طی تشریفاتی از قبیل آزمون سراسری و بررسی اخلاقی انجام می‏گردد.
ب: دفتریار اول با عنوان معاون دفترخانه یا نماینده ثبت اسناد است که بنابر پیشنهاد سردفتر و ابلاغ رئیس سازمان ثبت به سمت مزبور اشتغال می‏یابد. دفتریار اول در امور مالی دفترخانه و اموری که از طرف سردفتر به او ارجاع می‏شود با سردفتر مسؤولیت مشترک دارد. هر دفترخانه می‏تواند دارای دفتریار دوم نیز باشد ولی مادامی که دفتریار اول در دفترخانه حضور دارد، وی مسؤولیتی ندارد. دفتریار نیز باید واجد شرایط علمی و اخلاقی باشد.
سردفتران و دفتریاران حق اشتغال در سایر مؤسسات دولتی ندارند مگر در امور آموزشی که با موافقت سازمان بلا اشکال است. سردفتران در بدو شروع به کار نباید کمتر از 24 سال و دفتریاران 20 سال و بیش از 50 سال سن داشته باشند و پس از 30 سال خدمت می‏توانند بازنشسته شوند. ادامه خدمت آنها تا سن 65 سالگی منعی ندارد.
در دفترخانه افراد دیگری به امور تحریر و ثبت اسناد و خدمات اشتغال دارند که به تناسب حجم عملیات و تشخیص و خواست سردفتر تعداد آنها متغیر است ولی این گونه کارکنان هیچ گونه مسؤولیتی در دفترخانه ندارند و کلیه رفتار و اقدامات آنان تحت نظارت و مسؤولیت سردفتر می‏باشد.
ج : ثبت اختیاری و اجباری اسناد
اصولاً ثبت اسناد برخلاف ثبت املاک، اختیاری است مگر در چند مورد که عبارتند از:
الف – مواد احصاء شده در ماده 46 ق.ث. که این موارد عبارتند از:
1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
2- کلیه معاملات راجع به حقوق که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
بنابراین کلیه اعیان، منافع و یا حق‏هایی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است، معاملات بعدی آنها هم بایستی در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود. در این مورد هیچ فرقی نمی‏کند که در آن محل دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت باشد یا نباشد. در هر حال باید ثبت شوند.
افراز ملک هم از جمله اموری است که بایستی به ثبت برسد، زیرا این امر موجب تغییر دفتر املاک می‏گردد. پس ثبت آن الزامی است.11
در ماده 47 ق.ث. مواردی ذکر شده است که در صورت وجود داشتن شرایطی ثبت آنها الزامی و در صورت عدم وجود آن شرایط هیچگونه الزامی برای ثبت وجود ندارد. این ماده چنین اشعار می‏دارد: «در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه (قوه قضاییه)، مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است:
1 ـ کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
2 ـ صلحنامه و هبه‏نامه و شرکت‏نامه.
بنابراین در صورت وجود شروط مندرج در ماده فوق‏الذکر یعنی وجود داشتن دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت در محل و لازم دانستن ثبت اسناد موصوف در آن محل توسط قوه قضاییه و آگهی نمودن آن، ثبت اسناد در آن محل اجباری خواهد شد.
از آنجاییکه در ماده 47 ق.ث. از «حقوق» ذکری نشده است لذا ثبت معاملات مربوط به حقوق ثبت نشده الزامی نمی‏باشد.
بر طبق ماده 22 ق.ث. مقرر میدارد : «همینکه ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می‏شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‏الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.»
مطابق ماده فوق‏الذکر آن چیزی که بدون تردید اجباری است ثبت انتقال ملک ثبت شده در دفتر املاک است. به عنوان مقدمه این واجب نیز باید پذیرفت که تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی نیز ضروری است. به همین جهت، حتی پیروان وقوع معامله با اعلام ایجاب و قبول خارج از دفتر رسمی نیز التزام به ثبت در دفتر اسناد را از لوازم نفوذ خارجی انتقال یا استناد به آن می‏شمارند. ولی در این باره که لزوم ثبت انتقال از احکام ناظر به مرحله ثبوت است یا اثبات، اختلاف نظر وجود دارد. گروهی معتقدند که حکم ماده 22 ق.ث. نیز مانند احکام مواد 46 تا 48 همان قانون ناظر به مرحله اثبات است. عقد بیع با ایجاب و قبول واقع می‏شود و آثار حقوقی خود را دارد، و ثبت در دفتر اسناد رسمی از جهت اثبات بیع در برابر دیگران اهمیت دارد. پس اگر در دعوایی دو طرف به وقوع بیع اقرار کنند، دادگاه نمی‏تواند به وقوع بیع حکم ندهد و آنرا منوط به ثبت در دفتر املاک سازد. در مقابل گروهی گفته‏اند که مفاد ماده 22 ق.ث. از قواعد مربوط به نظم عمومی است و شناسایی مالکیت انتقال‏دهنده را از سوی دولت (و از جمله دادگاه) مشروط به ثبت در دفتر املاک می‏کند. در نتیجه حکم وجوب ثبت سند از قواعد ماهوی و مربوط به مرحله ثبوت است و تنها جنبه اثباتی ندارد.12
در رابطه با این موضوع که آیا می‏توان برخلاف مقررات مواد 46، 47 و 48 ق.ث. رفتار نمود بایستی گفت، این مورد بستگی به این امر دارد که بدانیم این مقررات جزء چه قوانینی است.
به طور کلی در حقوق خصوصی قوانین را به سه دسته تقسیم می‏کنند که عبارتند از: قوانین تفسیری، الزامی (امری) و اختیاری.13
چون مقررات مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت از جمله قوانین آمره هستند لذا برخلاف آنها نمی‏توان عمل نمود.
ذکر این نکته ضروری است که در تمام مواردی که ثبت معاملات اعم از عقد و ایقاعات اجباری است، تخلف از این حکم قانون موجب بی‏اعتباری خود معامله نیست، بلکه موجب عدم پذیرش سند عادی در مراجع دولتی است و خود معامله را می‏توان از طریق دیگر مثل اقرار، شهادت و … به اثبات رساند.
مواردی که عدم تنظیم سند رسمی موجب بطلان خود معامله هم باشد در قوانین ما نادر است. از جمله این موارد معامله مذکور در ماده 40 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب اوّل تیرماه 1310 می‏باشد که می‏گوید: «هر گونه معامله راجع به ورقه اختراع باید به موجب سند رسمی به عمل آمده و در دفتر ثبت اختراعات نیز ثبت شده و الا آن معامله نسبت به اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود. هر گاه معامله در خارج ایران واقع گردد، آن معامله در ایران نسبت به اشخاص ثالث وقتی معتبر خواهد بود که در اداره ثبت اسناد تهران ثبت شده باشد». همانگونه که ملاحظه می‏شود در این ماده بطلان نسبی پذیرفته شده است.14
یکی از مهم‏ترین اسنادی که در نتیجه ثبت اجباری اسناد تنظیم می‏شود، سند مالکیت است. همانگونه که گفتیم سند مالکیت عبارتست از سندی که اداره ثبت مطابق ثبت دفتر املاک تهیه و به مالک یا قائم مقام او تسلیم می‏نماید. در ابتدا این سند به صورت یک ورقه بود که چون ممکن بود با تا شدن خطوط آن کمرنگ شود و برای انتقال ملک هم جای کافی نداشت به صورت دفترچه‏ای درآمد.
لازم به ذکر است که وجود سند مالکیت در مورد مال غیرمنقول مانع استماع دعاوی راجع به غیرقانونی بودن خود سندِ مالکیت و غبن و اکراه و دعاوی از این قبیل و بطلان انتقالات نمی‏باشد.15
یکی از شرایط شکلی دفاتر املاک که مشخصات ملک مورد ثبت در آن درج می‏شود این است که به تصریح ماده 108 آ.ق.ث. امضاء بایستی با دست صورت گیرد و امضاء مهری ممنوع است.
در تعریف امضاء بیان شده است 16 که: «امضاء عبارتست از نگارش نام نویسنده طبق معمول در ذیل نوشته‏ای به منظور تصدیق صحت تحقق تعهداتی که در سند مذکور درج شده است.» امضاء معمولاً با نام خانوادگی است. خواه اسم کوچک هم همراه آن باشد یا نباشد.
در حقوق ایران قانونگذار امضاء را تعریف نکرده است. لذا هر چه که عرف اهل فن از امضاء می‏فهمند دلیل و حجت خواهد بود.
از جمله مواردی که ثبت آن به موجب ماده 47 ق.ث. با وجود شرایط مذکور در این ماده اجباری دانسته شده است، صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه می‏باشد که توضیح مختصری در مورد هر یک می‏دهیم.
همانطور که می‏دانیم، صلح در زمره عقود می‏باشد. بنابراین اگر ابراء یا فسخ قراردادی به صورت صلح درآید، باید طرفین درباره آن تراضی کنند. این تراضی، از زمان وقوع آنان را پایبند می‏کند و برای اینکه نفوذ حقوقی پیدا کند، به هیچ عامل دیگری نیاز ندارد. برای مثال، اگر هبه به صورت صلح درآید، قبض از شرایط اساسی آن نیست.17
با وجود این، در موردی که موضوع صلح انتقال املاک است، در صورتی دارای اعتبار است که به صورت سند رسمی تنظیم شده و در دفتر املاک به ثبت برسد. (ماده 22 ق.ث.). در این مورد اثبات صلح نیز با سند عادی امکان ندارد و صلحنامه‏ای در دادگاه پذیرفته می‏شود که به صورت سند رسمی تنظیم شود.
ذکر این نکته ضروری است که با وجود این که اثبات صلح، در مورد انتقال املاک با سند عادی پذیرفته نیست، اما چون سند رسمی در این موارد، از قواعد عمومی مربوط به معاملات است و ارتباط با طبیعت صلح ندارد، لذا صلح را نباید در زمره عقود تشریفاتی آورد. بنابراین تنظیم صلحنامه رسمی در اثبات عقد صلح و نه وقوع آن، اثر دارد.
در مورد این موضوع که صلحنامه مندرج در قانون ثبت شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی تنظیم می‏شود نیز می‏شود یا خیر در احکام شماره 592-30/2/19 و 2096-31/6/24 دیوان کشور، بیان شده است که: «صلحنامه مندرج در ماده قانون ثبت ظاهر در صلحی است که مبنی بر معامله و نقل و انتقال باشد و شامل مصالحه‏ای که در اثر دعوی و مبنی بر ختم و فصل دعوی صورت گرفته نمی‏باشد.»
برخی از حقوقدانان18 معتقدند که: این احکام ناظر به رأی داورانی است که حق صلح دارند و از این نظر درست است، زیر آن رأی را نباید صلح قراردادی دانست. (ماده 659 ق.آ.د.م.). ولی در سایر موارد تفاوتی بین صلح دعوی و صلح در مقام معامله وجود ندارد و از مفاد ماده 659 نمی‏توان چنین استنباط کرد که در صلح دعاوی تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد، زیرا قیاس مع‏الفارق است.
اثبات هبه تابع قواعد عمومی است. با حذف ماده 1306 ق.م. هبه با شهادت و امارات قضایی قابل اثبات است (ماده 1323 ق.م.). در اینگونه امور نیازی به تنظیم سند نیست. مگر در فرض خاصی که موضوع هبه «ملک غیرمنقول» باشد که تابع قواعد مربوط به انتقال املاک است.
در رابطه با سند هبه از اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. چنین برمی‏آید که هبه‏نامه در هر حال باید به صورت سند رسمی درآمده و ثبت شود، وگرنه در هیچ مرجع رسمی پذیرفته نخواهد شد. (م 48 ق.ث.). با وجود این به نظر می‏رسد که ماده 47 ق.ث. ناظر به موردی است که تنظیم سند برای اثبات هبه اجباری باشد.
در طبقه‏بندی دلایل، قانونگذار سند عادی را بر شهادت برتری داده است و به همین جهت، در تعارض بین مفاد سند و شهادت، دعوی مستند به شهادت را قابل اثبات نمی‏بیند. (ماده 1309 ق.م.) بنابراین در جایی که دعوی به شهادت اثبات می‏شود، به طریق اولی سند نیز پذیرفته است و نباید اعتبار آن را مشروط به ثبت در دفاتر اسناد رسمی کرد. برعکس در مواردی که موضوع هبه مال غیرمنقول است، الزاماً ثبت هبه‏نامه اجباری است و سند عادی برای اثبات هبه در دادگاه‏ها و ادارات دولتی پذیرفته نمی‏شود.19
به جهت اطلاق بند 2 ماده 47 ق.ث. برخی20 می‏گویند بند مذکور اختصاص به اموال غیرمنقول ندارد و الا احتیاجی به ذکر صلحنامه و هبه‏نامه نبود، زیرا صلح و هبه هم از معاملات محسوب می‏شوند و مشمول بند 1 می‏باشند. همانطور که گفتیم این بند ناظر به موردی است که تنظیم سند برای اثبات هبه اجباری باشد. در عمل نیز جز در مورد اموال غیرمنقول صلحنامه و هبه‏نامه، به صورت رسمی تنظیم نمی‏شود.
بر طبق قواعد عمومی، پذیرفته نشدن سند عادی به معنی بطلان هبه نیست و نباید تصور کرد که ثبت سند در زمره شرایط صحت هبه قرار دارد.
بنابراین اگر به دلایل دیگری هبه اثبات شود نفوذ حقوقی دارد. به عنوان مثال، هر گاه مدعی علیه به وقوع هبه اقرار کند، دادگاه حق دارد به استناد قانون ثبت وجود عقد هبه را منکر شود یا آن را باطل بداند.
مطابق بند 2 ماده 47 ق.ث. مصوب 26 اسفند 1310 با اصلاحات بعدی صلحنامه، هبه‏نامه و شرکت‏نامه باید طبق سند رسمی تنظیم گردد. از طرف دیگر طبق ماده 1 نظامنامه قانون تجارت، شرکت‏های تجاری باید به موجب شرکتنامه رسمی تشکیل شوند.
شرکتنامه تنظیمی توسط مؤسسین طبق سند عادی تنظیم می‏گردد که متعاقب آن مؤسسین شرکتنامه را برابر نمونه‏های چاپی تنظیم و در اجرای ماده 4 ن.ق.ث. که تسلیم شرکتنامه را به اداره ثبت شرکت‏ها الزامی می‏داند به اداره مزبور جهت ثبت در دفتر ثبت شرکت‏ها ارائه می‏نمایند. و بدیهی است ثبت شرکتنامه در دفتر به آن جنبه رسمیت می‏دهد. احتمالاً علت تنظیم شرکتنامه عادی در عمل به منظور جلوگیری از تحمل هزینه‏های راجع به تنظیم شرکتنامه در دفتر اسناد رسمی می‏باشد که تسهیلاتی برای مؤسسین در نظر گرفته شده است.21
قانون تجارت ایران در مور اینکه شرکت باید به موجب قرارداد کتبی باشد یا خیر سکوت کرده است. اما مسلم است که در حقوق ایران در صورتی شرکت می‏تواند ایجاد شود که قرارداد آن به صورت کتبی تنظیم گردد، حتی تنظیم کتبی شرکتنامه مؤثر نخواهد بود مگر اینکه با توجه به مواد 47 و 48 ق.ث. به ثبت برسد.22 هیأت عمومی دیوان عالی کشور این نکته را هم در مورد شرکت‏های مدنی و هم در مورد شرکت‏های تجاری مورد تأکید قرار داده است. برای مثال، هر گاه چند نفر قراردادی مبنی بر تشکیل یک شرکت نسبی امضاء کرده باشند، تا زمانی که قرارداد او در دفتر اسناد رسمی ثبت نشود شرکت نسبی با شرایطی که در شرکتنامه آمده است، تشکیل نخواهد شد.
در پاسخ این سئوال که آیا می‏توان گفت که قرارداد امضاء شده در صورت عدم ثبت در دفتر اسناد رسمی موجد هیچگونه تعهدی نیست، برخی23 گفته‏اند که: «اگر شرکتی دارای شرکتنامه نباشد اساس آن بوجود نیامده و عقد آن بسته نشده و بدون آن باطل است.» و برای اثبات ادعای خود گفته‏اند: اگرچه صراحتاً تنظیم شرکتنامه در قانون تجارت ذکر نشده ولی از ماده 97 ق.ث. که به این عبارت بیان شده: «در شرکتنامه باید صراحتاً قید شده باشد که سهم‏الشرکه‏های غیرنقدی به چه میزان تقویم شده» و سپس در ماده 100 همین قانون ذکر شده که هر شرکت که برخلاف ماده 97 تشکیل شده باشد باطل و از درجه اعتبار ساقط است، لزوم تنظیم شرکتنامه و اساس قرار دادن این رکن معلوم است.
برخی دیگر از حقوقدانان24 در این مورد گفته‏اند که: از آنجایی که در ماده 220 قانون تجارت تأکید شده است که شرکتی که مطابق قانون مزبور به شکل یکی از شرکت‏های مندرج در این قانون در نیامده باشد، شرکت تضامنی تلقی خواهد شد، لذا اگر شرکتی در دفتر اسناد رسمی به ثبت نرسد تضامنی محسوب می‏شود. البته این قاعده که قانونگذار برای حفظ حقوق اشخاص ثالث وضع کرده است در برخی موارد ایجاد مشکل می‏کند. ممکن است قراردادی مبنی بر تشکیل یک شرکت تضامنی منعقد شده باشد ولی چون در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده، شرکت بوجود نمی‏آید. اما همین شرکت که قرار بوده است شرکت تضامنی باشد و بوجود نیامده است با اعمال ماده 220 ق.ث. شرکت تضامنی تلقی خواهد شد.
همانطور که ملاحظه می‏شود به جهت عدم صراحت قانون درباره ضمانت اجرای عدم ثبت شرکتنامه، در این مورد بین حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. شایسته است که قانونگذار در اصلاحات جدید وضعیت این موضوع را به صراحت روشن نماید.
غیر از مواردی که ثبت اسناد را در آن مورد الزامی دانستیم، در بقیه موارد ثبت اسناد اختیاری است. به عنوان مثال قرارداد تشکیل بیع اصولاً خارج از شمول مقررات مواد 46 تا 48 ق.ث. است، زیرا ظاهر این است که منظور قانونگذار از عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک، معاملاتی است که مستقیماً مربوط به عین یا منافع اموال غیرمنقول می‏شود، یعنی موضوع مستقیم آنها اموال مذکور باشد؛ در صورتی که موضوع مستقیم قرارداد تشکیل بیع مال غیرمنقول، یک عمل حقوقی است که عبارت از انشای بیع باشد، و مال غیرمنقول، موضوع بیعی است که طرفین متعهد به انشای آن می‏شوند.
بعلاوه از آنجا که مقررات مواد 46 تا 48 ق.ث. و الزامی بودن ثبت اسناد مورد این مواد، از مقررات استثنایی است، هر گاه در شمول مقررات آنها نسبت به قرارداد تشکیل بیع تردید شود، مقتضای اصل، عدم شمول آن می‏باشد.25
قرارداد داوری هم از جمله قراردادهایی است که از نظر شکلی تابع شرایط خاصی نیست جز اینکه اصولاً باید کتبی باشد. علت لزوم کتبی بودن آن، عدم قابلیت اثبات بوسیله شهادت شهود می‏باشد. این مورد را لایحه داوری تجاری بین‏المللی هم اشاره کرده است.
با این وجود راه‏حلی هم پیش‏بینی کرده و گفته است که: اگر کسی دعوایی به داوری ارجاع کرد و خوانده عملاً این دعوی را قبول کرد، این به منزله این است که طرفین به داوری راضی شده‏اند یعنی حتّی لازم نیست سند کتبی و امضای قبلی طرف را داشته باشد که به داوری برود. اما بایستی گفت که لفظ «عملاً» را باید قانون تعریف می‏کرد. بنابراین باید گفت که «عملاً» یا به این معناست که طرف به طور صریح یا ضمنی رضایت بدهد و یا گفت اینکه قانونگذار گفته قرارداد کتبی قبلی طرفین واجب نیست به معنای عدم توافق در این زمینه نمی‏باشد و در هر صورت بایستی توافق چه به صورت شفاهی و چه به صورت کتبی به داوری کرده باشند.26


پاسخ دهید